Lge gE eo POINTS FORTS ET POINTS FAIBLES DES COOPERATIVES. D’HABITATION La Partie I du méme sujet établissait les avantages et les inconvénients de 1) la propriété d’un chez-soi et 2) la location d’un logement par comparaison aux Coo- pératives de logement. Dans le présent essai, nous éten- dons cette comparaison 3) au logement social ou public et 4) au logement selon le mode de la copropriété. Il ne faudrait pas oublier que dans lesdocuments9 et 10 nous décrivons la situation des grands centres urbains et métropolitains seulement, et non pas celle des petites localités, ot les conditions sont tout 4 fait différentes, surtout A l’égard des ter-i rains qui conviennent au lo- gement. 3. _Logement public ou social. Le logement public sous une forme ou sous une autreest, bien sQr, constitué de loge- ments A loyer, mais dont 1’ Etat (gouvernement ou auto- rité publique) est proprié- taire. Construits ou admi- nistrés aux fins de loger des personnes ou familles A faible revenu, ils portent souvent le stigmate du loge- ment de qualité inférieure pour les pauvres, bien que cela ne soit pas nécessaire et qu’en fait ils ne doivent pas étre inférieurs. La trés grande majorité des loge- ments publics construits aux termes de la LNH du Canada se trouvent en Ontario, pro- vince qui en compte les deux tiers environ. Il s’agit 14 d’un don des dieux pour les personnes qui sont exclues du marché du logement pour des raisons pécuniaires et les citoyens qui n’ont pas besoin de loge- ments publics devraient les appuyer en principe. Toute- fois, aussi longtemps qu’ils sont administres de la fa- gon traditionnelle, ils com- portent certains inconvé- nients. En effet le logement social tend 4 grouper les fa- milles 4 faible revenu dans des secteurs qu’on en vient A appeler des ghettos pour les pauvres,surtout parce que les problémes des pau- vres s’y trouvent alors concentrés et intensifiés. De plus, on critique fré- quemment le logement public ou social en invoquant un Manque du sens de la respon- sabilité, de sorte que cer-~ tains vastes ensembles de logements publics aux EUA ont réellement dQ étre aban- donnés pour cette raison. Cependant, comme il faut peut-étre blamer autant I’ administration et d’autres facteurs que l’attitude des locataires, la critique en question n’est peut-€tre pas du tout valable. Un autre point faible du logement public, tel que nous le voyons au Canada, est le fait que, méme s’il existe partout des pauvres et des nécessiteux, les logements publics ne sont pas aussi dispersés.' En effet, les fa- milles de la ville A peuvent étre obligées de déménager vers la ville B pour obtenir le logement dont elles ont besoin, soit des logements fournis au moyen des deniers publics. Cela constitue en soi une injustice pour les pau- COOPERAT IF (2eme partie) vres ; il leur faut aller 14 ot le logement se trouve, méme s’il pouvait étre bien mieux pour eux de demeurer 1a od ils sont. C’est pour cette raison que nombre de personnes préféreraient un régime de supplément au lo- yer, au lieu du logement pu- blic, c’est-a-dire un régime qui accorderait des subven- — tions aux gens au lieu de subventionner le logement. Les Canadiens feraient bien de rendre le logement public indiscernable, pour ainsi dire, de la méme fagon que l’assurance-maladie est in- visible - nous savons ce qu’elle cofte en tout au pu- blic, mais nous n’avons pas besoin de savoir lesquels de’ nos voisins en sont les bénéficiaires. En régle générale, les per- sonnes qui sont en faveur du logement coopératif appuient aussi le logement public ou social en principe. Elles font valoir toutefois que les ci- toyens treints devraient pouvoir vi- vre dans des logements coo- pératifs s’ils le préférent et obtenir le méme niveau d’aide pécuniaire qui serait mise A leur disposition dans les logements publics. De méme, elles soutiennent de- puis longtemps. que les dis- positions de la Loi nationale sur l’habitation relatives aux entreprises de logement 4 dividendes limités devraient s’appliquer aux_familles 4 faible revenu qui aimeraient posséder leur logement de fagon coopérative. 4. Logements selon le mode de_la copropriété. Ce mode est relativement nouveau au Canada. La législation 4 1’ égard de ce genre d’habita- tion n’est pas uniforme d’une province A l’autre, et elle semble avoir besoin de cla- rification sur certains points. (L’I.P.-E. estlaseu- le province ot il n’y a pas de législation sur la copro- priété et, 4 Terre-Neuve, une loi adoptée en 1970 n’ avait pas été -promulguée-au moment de la rédaction du présent essai.) Le concept fondamental du logement selon le mode de la copropriété est facile 4 comprendre.e On n’a qu’a imaginer le groupement de toutes les maisons indivi- duelles d’une rue qui for- merait ainsi un logement multiple pour saisir ce qu’est un ensemble en co- propriété. Les logements distincts appartiennent aux individus, alors que les ai- res communes qui desser- vent tous les membres leur appartiennent de fa¢gon col= lective. La question qui se pose ici 4 l’égard de notre Objectif est la suivante : comment la participation a la copropriété se compare- t-elle 4 la participation dans une coopérative de logement? La différence fondamen- tale est évidemment qu’il s’ agit de possession indivi- duelle dans le cas de la copropriété, puisque l’oc- cupant peut vendre son pro- pre logement et en retirer un profit ou en subir une perte. Aussi la copropriété n’est-elle pas fort diffe- rente de la possession d’une aux revenus Tres= — maison ordinaire si ce n’est que le logement fait partie d’un ensemble. La copro- prieté conserve le droittra- ditionnel du profit indivi- duel. Du point de vue de chacun des propriétaires, elle offre l’avantage du gain personnel, pourvu que le marché soit favorable, sur- tout sile stock des logements est plutdt bas. Du point de vue de la société en général, la copropriété ne vise pas 4 modifier les forces qui ten- dent 4 faire augmenter sans cesse le coft du logement. Autrement dit, si l’attente _d’un copropriétaire est sa- tisfaite lorsqu’il vend son logement, la réalisation des espoirs d’une autre per- sonne qui veut obtenir une habitation se fait d’autant plus éloignée. Parfois l’idée de la copro- priété est confondue avec celle des coopératives, et certaines personnes. les considérent comme fonda-) mentalement identiques. En réalité, il n’existe qu’une certaine similarité super- ficielle, par exemple dans la gestion et la direction de l’aire commune, mais elles sont totalement différentes dans leur essence. Les im- meubles en: copropriété re- posent sur l’initiative des producteurs de logement, et non pas des consommateurs. Une fois vendus les loge- ments en copropriété, la responsabilité de leur ex- ploitation est dévolue aux acheteurs, et a certains égards au moins celarendla copropriété moins souhai- table que le logement 4 loyer ordinaire. En outre, le propriétaire d’un logement selon le mode de la copropriété n’est peut- étre pas capable de le ven- dre si le marché est faible et lorsqu’il réussit 4 le ven- dre il peut constater que les honoraires des hommes de loi et les commissions des courtiers en immeuble ont épongé une forte portion du profit. De plus, au contraire _d’une coopérative de loge- ment, le déménagement en- tre deux logements dans un semble en copropriété peut se révéler tout aussi diffi- cile et cofiteux que s’il s’ agissait d’habitations indi- viduelles. : Du cdté de l’actif, cepen- dant, le copropriétaire est plus libre de décorer ou de revaloriser son logement ou encore d’en accroftre la va- leur que son homologue d’une coopérative de logement. 5. Coopérative de logement. Du point de vue des diffe- rentes formes de logement, nous pouvons. maintenant faire ressortir 4 la fois les avantages et les inconvé- nients qu’il y a 4 étre mem- bre d’une coopérative de lo- gement : i) Par comparaison Ala pos- session _d’une maison indi- viduelle. -AVANTAGES a) Utilisation plus efficace du terrain. b) Exploitation moins dis-~ pendieuse : par exemple, les coats des services d’utilité publique fournis 4 une coo- pérative peuvent étre comp- tés globalement. -c) Le voisinage peut étre créé sur la base de la com-. patibilité au lieu du revenu. d) Il y est plus facile de planifier et de fournir des terrains de jeux et aires récréatives. : e) Les membres peuvent établir facilement d’autres services coopératifs, par exemple une Caisse populai- re, une maternelle, une coo- ‘pérative de consommation et ainsi de suite. f) Les possibilités y sont plus grandes pour la créa- tion d’une collectivité. g) La coopérative tend 4 empécher le coft du loge- ment de monter. h) Il-y est plus facile de passer d’un logement 41’au- tre, ou A un autre endroit du méme secteur. INCONVENIENTS a) On n’y éprouve moins la fierté de la proprieté per- sonnelle. - b) L?individu doit se confor- mer aux régles de l’ensem- ble du groupe, par exemple, en ce qui concerne la garde d’?animaux favoris. c) On y est moins libre de décorer et de revaloriser. d) Onn’y trouve aucune Occa- sion de profit sur un place- ment. ~ : ii) A V’égard du logement a loyer. AVANTAGES a) S’il est planifié sous !’ égide d’experts en la ma- tiére, le logement coopéra- tif se construit par rapport “au point de vue des consom- mateurs qui l’occuperont et non pas 4 celui des promo- teurs ni des constructeurs. b) Les membres d’une coo- pérative possédent leur lo- gement ; ils en sont eux- mémes propriétaires. c) lls fixent leurs propres régles 4 l’égard des maisons et de l’occupation de celles- ci. d) Ils peuvent créer plus fa- cilement une ambiance com- munautaire. e) Ils jouissent surtout de ‘la sécurité d’occupation 4 long terme. - INCONVENIENTS a) Ils doivent fournir une mise de fons initiale, au _contraire de ce qui arrive d’ordinaire dans le cas des locataires. b) Ils doivent consacrer ‘beaucoup de temps 4s’occu-. per de gestion, par exemple siéger au bureau de direction. -c) Ils doivent supporter le cott des logements vacants. | iii) Au regard du logement public ou social. AVANTAGES a) Le logement coopératif est habituellement moins cofiteux a construire et 4 ‘exploiter que le logement public. b) Le logement coopératif -a) Dans une coopérative, la MMENTAIRE SUR LE LOGEMENT crée un sentiment de pos- session et de responsabilité que le logement public ne saurait susciter. c) Une coopérative ne range pas délibérément 4 part les familles 4 faible revenu. d) Le logement coopératif tend A alléger le fardeau du trésor public et du contri- buable. e) Les membres d’une coo- pérative de logement sont plus susceptibles que les locataires de logements pu-}. blics d’organiser des acti- vités communautaires et des services coopératifs. NCONVENIENTS a) Il est habituellement plus difficile d’organiser une bonne coopérative que de ‘fournir des logements pu- blics. b) La coopérative ne tire pas avantage des ressour- ces financiéres du trésor public. c) Comme pour les autres sortes de coopératives, une coopérative de logement peut tendre 4 devenir nettement une institution de classe mo- yenne. d) Le logement public ou social est plus apte 4 pour- voir aux besoins des per- sonnes et des familles les plus démuniés. : iv) Au regard des _diffé- rentes formes de copro- priete. AVANTAGES constitution de la commu- nauté est décidée par les membres eux-mémes, tan- dis que dans un ensemble en copropriété c’est le pro- moteur qui a le premier choix A cet égard. b) Le membre d’une coo- pérative de logement n’est pas lié par la possession d’un logement, et il a ainsi plus de mobilité s’il a be- soin de déménager d’un en- droit Al’autre. c) Il n’y a pas d’honoraires d’homme de loi ni de com- mission 4 payer lorsqu’on adhére A une Coopérative ou lorsqu’on la quitte. d) De par sa nature méme,} une coopérative est plus susceptible qu’un ensemble en copropriété de créer un esprit communautaire et de voisinage. e) La coopérative ne contri- bue pas comme la copro- priété A l’inflation des colts} du logement. INCONVENIENTS a) Le logement coopératif n’offre aucun attrait 4 la per- sonne qui considére le loge- ment 4 la fois comme un} placement et un abri, puisque la coopérative n’offre pas la. perspective de réaliser un profit. b) Le copropriétaire prendra probablement un plus grand} soin de son logement puis- qu’il luiappartiendra en pro- pre et-qu’il est libre de le décorer ou de le revaloriser comme i] 1’entend. A.F. Laidlaw Conseiller principal Logement coopératif VIll, LE SOLEIL, 27 OCTOBRE 1972 L’APPEL, Page 2.